房地产政策暖风又起，所以要不要趁机赶紧上车？

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房地产政策暖风又起，所以要不要趁机赶紧上车？

作者：知识星球找齐俊杰

昨天，房产圈炸锅了，郑州的楼市新政来了，一口气出台了19项新政，楼市放松的意图是十分明显。

首先，最吸引眼球的莫过于放开了限购政策：原本郑州限购政策要求家庭购买房产不得超过2套，而新政提出，满足居家养老需求的家庭可以新购一套住房，也就是说政策允许家庭购房数量最高达到3套。这一政策就相当于是变相放开了限购令，大大利好了郑州的改善型住房市场，而且迎接老年人进城投亲养老，可以一举两得，还能顺带刺激一下当地的养老经济。另外，政策也为符合条件的大学毕业生提供一定的购房补贴，这在一定程度也刺激了郑州的刚需住房市场。

其次，贷款门槛也放松了，比如说隔壁老王家，已经买了1套房，再买第2套房，必须首付60%，最高只能贷款40%。现在新政策规定，老王只要把原来房子贷款结清，买第2套房依然可以按首套房贷款，也就是说，依旧维持30%的首付，这样一来老王首付门槛大大降低，买二套房的意愿也大大提升了。

第三，不仅仅针对购房者，这次还推出了多条利好房企的政策，如将土地竞拍保证金最低比例下调至挂牌价的20%，剩余部分还可以在1年内分期缴纳。原本这个比例是50%，土地出让成交后，1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款。现在50%变成20%，拿一块总价10个亿的宅地来说，保证金少了3亿元；而且剩余部分还可以分期缴纳。这将极大减小房地产企业的资金压力和拿地成本，房企拿地盖楼的意愿又会重新增强。

所以可见，郑州这些政策，切切实实的在放松房地产调控，而且拉动房地产的意图也是十分明显。之前也有一些城市，偷摸降低了首付比例，但那都是一些小城市，而郑州是典型的中原大省会，二线城市龙头，也来这么搞，这种信号意义就比较明显了。

为什么是郑州，很多人都分析，说什么去年特大暴雨，又是三轮疫情袭击，郑州经济下滑严重，房地产更是十分低迷，郑州2021年新房销售量相比2018年高峰时下跌超过50%。自2021年8月份以来，郑州新房、二手房销售价格已连续6个月环比下跌，2022年并未回暖，前两月市场持续低迷，2022年1月，郑州全市新房成交6686套，较12月环比下降30.7%，二手房成交3561套，环比下降29%，同比下降18.1%。据说，春节10天假期整个郑州市仅销售20余套新房。从房价来看，2018年7月，郑州房价达到全年制高点13700元/㎡，下半年楼市进入下行期，之后房价一路下降，2022年1月份，郑州的新房成交均价仅为11500元/平方米。如果平均房价跌了10%，那么也就意味着，一些二手房价格，可能已经跌去了30-40%。所以郑州要自救，要继续拉动房地产，从而带动当地经济。

但如果这个分析有道理，只要房价一跌，销售一低迷，那么全国很多地方也都可以如法炮制，跟郑州一样展开自救，全都可以重新拉动房地产。毕竟这个事来钱更快。但这显然与房住不炒的大背景完全相悖。

不过，我们也要接受现实，不管该不该，他现在已经出现了，昨天银保监会的领导也提到，我国房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转，不希望房地产调整的太剧烈，这意思也已经十分明显，就是为了后面楼市调控逐渐放松，留下了政策基础。未来老齐估计，会有很多城市追随郑州，逐渐降低首付，放松限购，放开限贷。逐渐回到刺激楼市，特别是刺激新房销售的轨道上来。

那么房价会不会涨？注意这里我们要改变一下观点了，如果是郑州这种，刺激房价的力度，那么当地的房价很可能会再涨，所以如果你是买房自住的，可以出手了。趁着现在房价还低迷，大家也还心态没转过来，有能力的，可以赶紧上车。以后其他地方也是一样，只要见到降低首付，放松限购，就是你刚需盘上车的标志。特别是在一些二线省会城市，或者是长三角和珠三角的卫星城市当中。这种政策之下， 很可能会扭转购房心态。起码后面再降房价，不太容易了。

但是，对于投资，或者以保值为目的的朋友，我们的观点不变，即便未来楼市还涨，也很难大涨了，收益率可能低于资金成本，给你算笔账，你贷款买房，利率是5%，再加上一些税费和交易成本，以及后面的房产税，那么也就意味着，5年房价要涨50%，你才有的赚。如果涨不到50%，你基本都是亏钱的。现在房价的基数已经上来了，他很难再有这么大的涨幅。所以投资房产其实已经变得很不划算。未来几年你可能会发现一个奇葩现象，房价即便在涨，但一算账自己却是亏的。所以这就是典型的风险大于收益，无论是小涨，不涨，下跌，你都会亏钱，那么这个投资当然也就不能做了。反过来说，之前买的投资房，在这波上涨当中，也要抓紧时间处理掉。错过了最后一波涨幅，以后可能就再难出手了。现在卖掉一套不住的房子，去做个股债组合，未来的回报，远比你出租等升值，要高的多的多，稍不留神还容易砸在手里。

在知识星球齐俊杰的粉丝群里，我们经常讲，其实大家只看到了2015年以后，有的地方房价涨了一倍，其实你随便做个股债组合也能翻一倍，而且还没有摩擦成本，流动性充裕，想卖就能卖。所以钱不是让你闲着，而是有更好的低风险高收益的选择，实在没必要跟房子这种高风险低收益的产品上较劲。我们总说，投资没风险，没文化才有风险，学点投资的真本事，从下载知识星球找齐俊杰的粉丝群开始，新进来的朋友，可以先看星球置顶3，我们之前讲过的重要内容和几个风险低但收益很高的资产配置方案都在这里面。

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